Mallorca tiene un fenómeno particular: miles de viviendas que pasan meses cerradas entre octubre y mayo. Muchos propietarios, especialmente los que vienen de fuera de España, abren su casa en verano y la dejan cerrada el resto del año. Y cuando vuelven, se encuentran con problemas que no estaban cuando se fueron.
Los más habituales son de fontanería: fugas, malos olores, baja presión, termo averiado. Todos tienen algo en común: son perfectamente prevenibles si sigues un protocolo antes de cerrar y cuando vuelves a abrir.
Esto es lo que nosotros hacemos —y recomendamos— después de años atendiendo avisos de viviendas de segunda residencia en toda la isla.
Por qué las segundas residencias tienen más problemas de fontanería
Una vivienda que no se usa durante meses sufre una serie de procesos que no ocurren en una vivienda de uso continuo:
- Los sifones se secan. El agua de los sifones se evapora con el tiempo. Sin agua en el sifón, los gases del alcantarillado entran directamente en la vivienda. Es la causa del olor a alcantarilla que muchos propietarios encuentran al llegar.
- El sarro se asienta. Sin flujo de agua, las sales de calcio del agua de Mallorca precipitan y se depositan en resistencias, tuberías y válvulas. Cuando se abre de golpe, hay partes que ya no funcionan bien.
- Las juntas de goma se resecan. Sin humedad, las juntas de grifos, latiguillos y válvulas se endurecen y pierden elasticidad. Al presurizar de nuevo, muchas fallan.
- El cambio brusco de presión fatiga la instalación. Abrir la llave general después de meses de inactividad es un golpe de presión que pone a prueba los puntos más débiles de la instalación.
En Mallorca, la dureza del agua (30–40 °F) hace que el sarro se deposite con más rapidez en períodos de inactividad que en aguas más blandas. Una resistencia de termo que lleva meses parada puede tener una capa de calcáreo que ya reduce su eficiencia antes de que vuelvas a encenderlo.
Checklist de cierre: qué hacer antes de irte
Este es el protocolo que recomendamos a todos los propietarios de segunda residencia en Mallorca antes de cerrar la vivienda:
Cierra la llave de paso general
El primer paso y el más importante. Con la llave general cerrada, una junta que falle mientras estás fuera no provoca una inundación. Es el único seguro real contra fugas mientras la vivienda está desocupada.
Desconecta el termo eléctrico
Un termo encendido sin que nadie use agua es un gasto eléctrico constante y un riesgo de avería. Apágalo desde el interruptor o corta la corriente desde el cuadro. Si el termo tiene mucho sarro, aprovechar el cierre para revisarlo tiene mucho sentido.
Echa sal gorda o aceite de cocina en los sifones
Un poco de sal gruesa o unas gotas de aceite vegetal en los desagües retrasa la evaporación del agua del sifón. No es una solución permanente, pero reduce mucho el problema de los malos olores al regreso.
Tira de la cisterna y deja el depósito vacío
Si la llave general va a estar cerrada meses, el depósito de la cisterna quedará lleno de agua estancada. Tírala y deja el depósito vacío para evitar legionela y malos olores.
Anota la lectura del contador
Fotografía el contador antes de irte. Si al volver ha cambiado con la llave cerrada, tienes una fuga que ocurrió antes del cierre o un problema en el tramo anterior al contador.
Checklist de apertura: qué hacer cuando vuelves
La reapertura de una segunda residencia tiene su propio protocolo. No es simplemente abrir la llave y listo:
Abre la llave general despacio
No la abras de golpe. Abre un cuarto de vuelta, espera un minuto, luego media vuelta, espera otro minuto y completa la apertura. El llenado progresivo reduce el golpe de presión en las juntas.
Purga todos los grifos antes de usar el agua
Abre todos los grifos de la vivienda y deja correr el agua 2–3 minutos. Esto elimina el agua estancada en tuberías y rellena los sifones de baños y cocina.
Tira de todas las cisternas
Rellena los depósitos y tira de la cadena una vez para renovar el agua. Comprueba que el mecanismo de corte funciona correctamente y no hay entrada de agua continua.
Comprueba debajo de los fregaderos y lavabos
Mira si hay humedad o marcas de agua. Las juntas de latiguillos son el punto más habitual de fallo tras un periodo de inactividad.
Pon en marcha el termo con precaución
Antes de encender el termo, abre el grifo de agua caliente para que salga el aire del depósito. Cuando salga agua continua, cierra el grifo y enciéndelo. Comprueba que no hay pérdidas en las conexiones.
Señales de que algo ha fallado mientras estabas fuera
Aunque hayas seguido el protocolo de cierre, algunos problemas ocurren igualmente. Estas son las señales que indican que necesitas revisión:
- El contador ha avanzado con la llave cerrada. Hay una fuga en el tramo antes del contador o hubo un error en el cierre.
- Manchas de humedad nuevas en paredes o techos. Pueden ser de condencias o de una fuga que ocurrió antes de cerrar y que has visto al volver.
- El termo no calienta bien o tarda mucho. La resistencia puede tener más sarro tras el período de inactividad.
- Baja presión en uno o varios grifos. Puede ser suciedad en el difusor o en el filtro de entrada del grifo, o un latiguillo que se ha doblado.
- La cisterna sigue llenando sin parar. La válvula de corte se ha atascado o deteriorado durante el período de inactividad.
Mantenimiento preventivo anual: lo que merece la pena hacer
Si tienes una segunda residencia en Mallorca y no puedes estar presente para supervisarla, hay intervenciones anuales que protegen la inversión y evitan avisos de urgencia:
- Revisión del ánodo del termo cada 2–3 años. Con el agua de Mallorca, el ánodo se consume antes. Si está agotado, el depósito empieza a deteriorarse.
- Revisión de latiguillos cada 5 años. Los latiguillos tienen vida útil limitada. Cambiarlos por preventivo cuesta mucho menos que reparar la avería que provocan al romperse.
- Instalación de un detector de fugas inteligente. Existen dispositivos que cortan el agua automáticamente cuando detectan caudal anómalo. Para una vivienda que pasa meses cerrada, es una inversión que se amortiza en el primer incidente que evita.
Closing and reopening your Mallorca property: a plumbing checklist
If you own a holiday home in Mallorca that spends several months closed each year, the single most important thing you can do before leaving is shut off the main stop valve. This prevents any internal leak from becoming a flood while you're away.
When you return, open the valve gradually, run all taps for 2–3 minutes to purge stagnant water from the pipes, and check under sinks and behind toilets for any signs of moisture. Before switching on your electric water heater, open a hot tap to release trapped air from the tank.
If you'd like a professional inspection before closing or reopening your property — particularly useful if it's been closed for more than six months — our team covers all of Mallorca. We provide a written technical report. Call us at +34 609 575 658 or contact us via WhatsApp.
Conclusión
La mayoría de los problemas que encontramos en segundas residencias de Mallorca al abrirlas son prevenibles con un protocolo de cierre correcto y diez minutos de revisión al llegar. La llave de paso cerrada, los sifones protegidos y el termo desconectado son los tres pasos que más incidencias evitan.
Si quieres asegurarte de que tu vivienda está en buen estado antes de cerrarla o al abrirla, nuestro equipo hace revisiones preventivas en toda la isla con informe técnico escrito.
- Ministerio de Sanidad — Protocolo de prevención de Legionella en instalaciones de agua. sanidad.gob.es
- Institut Balear de l'Aigua (ABAQUA) — Calidad del agua en Baleares y recomendaciones. abaqua.es
- Asociación Española de Abastecimientos de Agua (AEAS) — Guía de mantenimiento de instalaciones domésticas. aeas.es
- Código Técnico de la Edificación — DB HS 4 — Suministro de agua. Criterios de diseño y mantenimiento. codigotecnico.org